Seuls les intérêts des prêts immobiliers contractés auprès d’un établissement financier, ouvrent droit au crédit d’impôt sur le revenu.
Nature des prêts éligibles :
Ouvrent droit au crédit d’impôt, les intérêts payés en remboursement des prêts immobiliers, lorsqu’ils sont contractés auprès d’un établissement financier, en vue du financement de l’acquisition ou de la construction de l’habitation principale.
Sont donc exclus les intérêts des prêts affectés au remboursement en tout ou partie d’autres crédits ou découverts en compte (regroupements de prêts et notamment de prêts à la consommation…).
Prêts immobiliers :
Les prêts s’entendent de ceux qui sont encadrés par la réglementation des emprunts immobiliers. Il peut s’agir d’un emprunt à taux fixe ou à taux variable, ainsi que d’un emprunt dit « in fine ».
Cette réglementation, issue pour l’essentiel de la loi dite « Scrivener » vise à protéger le consommateur contre les dangers du crédit. Elle fixe des règles impératives qui limitent la liberté
contractuelle en matière de crédit immobilier et qui assurent l'information et la protection du consommateur de crédit immobilier. Elle s'applique aux prêts concernant l'achat d'immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, l'achat de terrains à construire, de parts de sociétés d'immeuble, les travaux de rénovation, ou construction. En droit interne français, il est rappelé que les prêts immobiliers font l’objet d’une offre préalable de la part
de l’organisme prêteur. Le bénéficiaire dispose d’un délai de trente jours pour l’accepter, mais son acceptation ne peut intervenir avant l’expiration d’un délai de dix jours. La date de souscription du prêt s’entend de la date d’acceptation par l’emprunteur de l’offre de prêt.
Compte tenu de ces précisions, les prêts immobiliers éligibles à l’avantage fiscal s’entendent de ceux qui, quelle que soit leur qualification ou leur technique, sont consentis en vue de financer les opérations suivantes :
- s’agissant des immeubles à usage d'habitation : leur acquisition en propriété, ou la souscription ou l'achat de parts ou actions de sociétés donnant vocation à leur attribution en jouissance gratuite, et/ou les dépenses de travaux éligibles ;
- l'achat de terrains lorsqu’ils sont destinés à la construction des logements.
Ainsi, il doit ressortir clairement des termes du contrat de prêt qu’il est consenti en vue de l’acquisition ou de la construction d’un logement. En outre, il est rappelé que seuls les intérêts correspondant à l’acquisition ou à la construction de la partie du logement affectée à l’habitation principale peuvent être retenus.
A cet égard, il est précisé que les intérêts dus à raison d’un prêt destiné à financer l’acquisition d’un terrain n’ouvrent droit à l’avantage fiscal que lorsqu’une construction est engagée sur ce terrain.
Etat (pays) dans lequel le prêt est souscrit :
L’emprunt peut indifféremment être souscrit auprès d’un établissement financier situé en France ou dans une autre Etat au sein de l’Espace Economique Européen, sous réserve que cet Etat ait conclu avec la France une convention fiscale contenant une clause d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude ou l’évasion fiscale.
En pratique, lorsqu’ils respectent une réglementation équivalente, sont susceptibles d’ouvrir droit au crédit d’impôt sur le revenu les prêts immobiliers, souscrits dans l’un des Etats membres de la Communauté Européenne, en Islande ou en Norvège.
En revanche, les intérêts des prêts immobiliers souscrits dans un autre Etat, et notamment en Suisse, au Liechtenstein ou au sein de la Principauté de Monaco, par des contribuables fiscalement domiciliés en France ne peuvent ouvrir droit au crédit d’impôt.
Quel que soit l’Etat de l’établissement financier auprès duquel il est souscrit, l’emprunt doit satisfaire à une réglementation équivalente à celle prévue pour les emprunts immobiliers souscrits auprès d’un établissement situé en France.
Prêts souscrits en devises :
Les emprunts peuvent indifféremment être souscrits en euros ou dans une autre devise. Il est cependant rappelé que, quelle que soit la devise dans laquelle le prêt est libellé, celui-ci doit
répondre aux conditions fixées par la loi.
Taux des prêts variables ou fixes :
La circonstance que les prêts éligibles à l’avantage fiscal aient été souscrits selon un taux variable ou fixe est sans incidence.
Lorsque le taux du prêt est fixe, l’échéancier de remboursements fourni dès la souscription des prêts à l'emprunteur qui mentionne notamment les intérêts dus fait foi, au titre de l’ensemble des annuités éligibles au crédit d’impôt, sous réserve naturellement qu’ils soient par la suite effectivement payés par le contribuable et ne fassent pas l’objet de modification.
En revanche, lorsque le taux du prêt est variable, l'emprunteur doit être en mesure de
fournir au titre de chaque année fiscale l’échéancier récapitulatif des remboursements mentionnant notamment les intérêts dus et effectivement payés au cours de cette année. Dans ce cas en effet, seules les échéances d’intérêts de ces prêts qui ont été effectivement payées par l'emprunteur ouvrent droit au crédit d’impôt, tandis que la simulation fournie par l’établissement financier lors de la souscription des prêts ne peut attester des montants d’intérêts acquittés par la suite.
Prêt contracté auprès d’un établissement financier :
En outre, pour être éligibles au crédit d’impôt, ces prêts doivent avoir été contractés auprès d’un établissement financier.
En pratique, les établissements financiers doivent s’entendre des établissements de crédit, ainsi que des comités interprofessionnels du logement, des chambres de commerce et d’industrie, et plus généralement des organismes habilités à octroyer des prêts pour l’acquisition ou la construction de l’habitation principale dans le cadre du « 1 % logement ».
En revanche, les intérêts des prêts conclus auprès d’autres personnes morales ou de personnes
physiques, notamment lorsqu’il s’agit de prêts familiaux, ne peuvent ouvrir droit au bénéfice du crédit d’impôt.
Prêt initial à taux progressif :
Les contribuables qui ont emprunté initialement à un taux progressif, peuvent se voir réclamer à la rupture du contrat des intérêts dits « compensatoires », l'emprunteur ayant pu bénéficier d'un taux préférentiel lors des premières années de remboursement. Dans ce cas, le nouveau prêt peut porter sur un capital incluant notamment l'indemnité compensatoire. Cette circonstance ne conduit pas à refuser le bénéfice du crédit d'impôts, mais les intérêts ouvrant droit à crédit d’impôt restent limités à ceux afférents au capital du prêt initial restant dû, dans la limite de l’échéancier initial.
Intérêts supportés par les porteurs de parts :
Les associés personnes physiques de sociétés éligibles au crédit d'imôts, lorsque ces sociétés mettent à leur disposition gratuite à titre d’habitation principale les logements dont elles sont propriétaires, peuvent en principe bénéficier du crédit d’impôt au titre de :
- la quote-part qui leur incombe dans les intérêts des prêts contractés par la société pour l’acquisition ou la construction de ces logements ;
- les intérêts des prêts qu'ils ont contractés personnellement pour acquérir les droits sociaux
correspondants.
« Prêts-relais », « prêts achat-revente » et prêts équivalents :
Lorsque l’acquisition immobilière de la nouvelle résidence principale est en partie financée par la vente d’un autre bien immobilier mais que cette dernière vente n’est pas intervenue au moment de l’acquisition nouvelle, les établissements de crédit proposent des prêts spécifiques dits « prêts-relais » ou « prêts achat-revente ».
Dans cette situation, les intérêts des prêts ainsi conclus afin de libérer en trésorerie tout ou partie de la valeur du bien immobilier mis en vente et de contribuer au financement de l’acquisition de la nouvelle habitation principale ouvrent droit au crédit d’impôt, au même titre, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, que le prêt immobilier (généralement contracté simultanément) destiné à financer si nécessaire la différence entre le prix de la nouvelle habitation principale et celui du bien cédé.
Notez que le crédit d’impôt s’applique au titre des 5 ou 7 premières annuités d’intérêts de prêts, dont le point de départ est en principe constitué par la première mise à disposition des fonds empruntés.
Au cas particulier, lorsque le crédit d’impôt est accordé au titre des intérêts d’un « prêt-relais », les annuités de remboursement éligibles sont également décomptées à partir de la première
mise à disposition des fonds empruntés au titre de ce prêt. Il n’est pas nécessaire de reporter le point de départ du décompte des annuités à la mise à disposition des fonds correspondant au prêt qui court à compter de la vente de l’immeuble cédé.
Ainsi, le crédit d’impôt s’applique aux intérêts versés au titre de la période où la charge financière est la plus importante. Il est rappelé que les intérêts versés au titre de la première annuité ainsi déterminée bénéficient du crédit d’impôt au taux majoré de 40 %.
Prêts dits « in fine » :
Les prêts dits « in fine » s’entendent de ceux pour lesquels l'emprunteur ne rembourse tout d’abord que les intérêts, avant de rembourser le capital en une seule fois au terme du prêt. Le remboursement du capital est généralement garanti par la constitution parallèle d'une épargne, par exemple au travers d’un contrat d'assurance-vie. Les intérêts de tels prêts peuvent ouvrir droit au crédit d’impôt, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies.
Réaffectation à une nouvelle acquisition d’un prêt déjà souscrit pour une acquisition antérieure :
Dans certaines circonstances et notamment en vue de conserver le bénéfice d’un taux favorable, l'emprunteur peut être amené à réaffecter à une nouvelle acquisition un prêt souscrit pour le financement d’une acquisition antérieure.
Dans cette hypothèse, et toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, il est admis que les intérêts versés au titre de ce prêt puissent être pris en compte dans les mêmes conditions que s’il s’agissait d’un nouvel emprunt. Dès lors que la mise à disposition des fonds est déjà intervenue, le point de départ des annuités éligibles est alors fixé à la date de signature de l’acte authentique d’acquisition du nouveau logement.
